Er det virkelig fritt marked?

Alle detaljer vedrørende boligbygging er sterkt regulert sågar at det er detaljstyrt hvor stort bad det skal være i eiendommen. Skal en bygge ut et område snakker en om utarbeiding av reguleringsplan, byggeplan med søknad om rammetillatelse og senere igangsettingstillatelse, evnt søknad om dispensjoner fra plan- og bygningslov og til og med søknad om ansvarsrett for de firmaer som skal jobbe på bygget.

Med høye tomtepriser og i allefall to-tre års behandlingstid for utbygging i områder som pr i dag ikke har reguleringsplan er det for usikkert hva inntektene kan bli.

I tillegg har nok mange entreprenører lagt seg til litt høye marginer. Om de ikke sitter igjen med 50% fortjeneste bygger de ikke.

Ellers er vel lønnskostnader og materialkostnader i dette landet ikke akkurat billige.

Jeg forstår hva du ønsker få frem, men det er noen parametere du ikke nevner i ditt innlegg jeg skal forsøke å ta for meg;

Først, i 2011 var det flere prosjekter som ble startet enn i 2007, og flere enn det var noe år på 1990 tallet. Ja, det er færre enn i perioden fra 2004-2006, men utenom disse tre årene og slutten av jappetiden så er antallet fra 2011 historisk høyt.

Grunnen til at dette likevel oppfattes som lavt er jo at man i pressområder (samme områdene der boligprisene faktisk øker veldig) er at man har den sterkeste befolkningsveksten siden etterkrigstiden. I nevnte pressområder er det mangel på tomter, noe som også hemmer muliggjøring av nybygg. Nybygg i områder som Oslo, Drammen og Stavanger skjer ofte i form av nyoppføring av gammel eksisterende eiendom, og dette forklarer også i stor grad hvorfor tomtene blir så dyre som de er.

For å underbygge dette, en undersøkelse gjort av NEF viser at 4/5 flytter til sitt nærområde når de flytter, noe som vil si at folk ikke nødvendigvis velger å flytte til mer perifere områder for å få større plass. Beliggenheten til en bolig er ekstremt viktig. Dette underbygges også av at verdiøkningen i de store byene har vært høyere enn nærliggende områder litt utenfor sentrum. Forskjellene blir større, fremfor mindre.

Det vi i dag ser at det er rift om, er mindre leiligheter med mange budgivere. For de andre boligklassene er det et godt, og mer stabilt marked. I Oslo gjør foreskrifter som TEK10 og merkelige bestemmelser som at halvparten av leilighetene i et prosjekt skal være på over 80kvm at det naturligvis blir en dobbeleffekt i forhold til nettopp disse leilighetene.

Ja, tomteprisene går veldig opp i pressområder, men dette er forankret i reelle faktorer. På den annen side er det ikke vanskelig å finne nye eneboliger som koster mindre enn byggekost i dette landet. Tomter, der folk ønsker å bo, og det finnes det mange grunner til. At det ikke blir bygget nok for øyeblikket, finnes det også, andre, ikke boblerelaterte, grunner til.

Et svært solid selskap som bygger eneboliger, rekkehus og leiligheter i en kommune nær Oslo, har kjøpt tomter og ferdigstilt saksbehandlingen for omtrent 500 boenheter. De har de siste tre årene likevel ikke ferdigstilt mer enn 20-30 boenheter i halvåret. Jeg synes det er en interresant observasjon i denne sammenhengen for om de ventet en boble, ville det vært smart å ferdigstille så mange boenheter som mulig nå. Det kan være mange årsaker til selskapets atferd og jeg kjenner ikke deres strategi. Jeg konstaterer for meg selv at problemstillingen med høye boligpriser har mange mulige svar. Takk Trym for at du bidrar med dine økonomifaglige betraktninger.

Hva hvis en forandrer litt på antagelsene dine? La oss si at boligbyggerne IKKE er spesielt informerte aktører men at de, som veldig mange andre, antar at boligprisene og da først og fremst tomteprisene vil fortsette å øke i verdi. Da er det kanskje ikke noe spesielt poeng å ta ut all verdien i dag ved å bygge, men de vil heller sitte på tomtene fordi de tror de vil få bedre betalt senere.

Hvilken antagelse som er riktig vil nok avhenge av tomtebeholdningen til byggeselskapene. Hvis Nikolais observasjon er representativ og utbyggerne sitter på ferdigregulerte tomter peker det kanskje på at byggeselskapene også tror at tomteverdien vil fortsette å øke raskere enn byggekostnadene.

Veldig int vinklinger du har. Jeg slenger ut en påstand om at det er altfor lett å få 102,5% belåning etter nye 15% EK pålegget finanstilsynet kom med. Man ser at startlån blir gitt over en lav sko. Kommune,NAV og Husbanken er jo ikke berørt av EK kravet. Ut fra denne påstanden tror jeg ikke vi ser noen topp enda hverken på boliger eller tomter

Trym, jeg synes den siste kommentaren din var veldig god. Hva hvis vi setter sammen de forskjellige elementene til en modell?
-Byggeselskap sitter på tomter som de vil ha fortsatt økt verdi av. De passer derfor på at utbyggingen ikke skjer for fort slik at prisene holder seg/fortsetter å øke. Går alt galt har eierne tatt ut profitt og sikret seg mot tap
-Dette gjør det vanskelig for nye selskap å komme inn siden de må få tak i tomter som både er dyre og kan falle i verdi hvis de bidrar til å øke verdien av tomter, dette er et disincentiv til å skyte inn ny kapital pga høy risiko.
-Husholdningene har strukket seg langt slike at mange ikke kommer inn på boligmarkedet. Dette fører til at etterspørselen til nåværende pris er begrenset, noe som igjen gjør at byggeselskapene holder igjen, se første punkt.

Forøvrig er dette en blogg med særdeles høyt nivå både på innlegg og kommentarer, det fortjener du skryt for!

Jeg mener EK-kravet fra finanstilsynet og erfaringene fra Sverige er et viktig moment. Normalt er stigende markeder preget av økte transaksjoner. Skal du ha inflasjon er pengenes velocitet vanskelig å komme utenom. Det er klart boligprisene kan gå oppover på svakere volum, men det er som med kortspill, sitter du rundt et bord og ikke finner ut av hvem den største idioten er, så kan det godt hende at det er deg. NAV, husbanken og kommunene kan nok bidra til å redusere noe av det naturlige bortfallet av kjøpere, men slett ikke alle. Utvilsomt er det også slik at politikere og andre myndighetsorganer burde fraråde “svake” grupper fra å kjøpe bolig, siden det aldri har vært dyrere å kjøpe fram for å leie. Men bolig er følelser for nordmenn, så samvittighetsfulle politikere skal vi ikke forvente å se så mye til. Med dette tror jeg ikke boligprisene vil rulle over i morgen og slett ikke i hele landet. I pressområdene antar jeg kombinasjonen av lav ledighet, billig kreditt, sentralisering og innvandring skaper utrom for økt prisvekst i det korte bildet. Utenfor pressområdene ser vi dessverre allerede tegn til at stagnasjonen er et faktum. Vi begynner å bli strekt her.

Du har helt rett i at andre forhold kan ha gjort seg gjeldende i Sverige. Eksempelvis er det grunn til å tro at Euro-krisa førte til langt større usikkerhet blant svenske konsumenter enn hos oss. Men det er klart at det ikke er hjelpsomt for boligprisene om noe av etterspørselen tas ut via myndighetsreguleringer. Jeg gikk for øvrig inn på den siden du refererer til og må si at veldig mange artikler handlet om hvor forbanna tilbudsaktørene var på lånetaket. BWG Homes er en stor aktør i det svenske boligmarkedet. Dette er et sitat fra siste kvartalsrapport: “Markedssituasjonen for boliger er fortsatt svært krevende. Kunders kjøpsprosesser er lange på grunn av restriktiv og dyrere finansiering, og lang omsetningstid i bruktmarkedet. Markedet synes nå å ha stabilisert seg.” Om kurvene vender i Sverige, så er det noen fra Drammen som kan begynne å glede seg. Renter på 1 % fra den svenske Riksbank kan kanskje hjelpe noe på. Om utsiktene for 2012 skriver BWG: “Basert på erfaringene med bolånetaket i Sverige, er det knyttet usikkerhet til hvordan de nylig økte egenkapitalkrav for boliglån i Norge vil innvirke på etterspørselen etter boliger.” Det er bare å si tvi, tvi.

For en utbygger består varen man selger ganke riktig av tomt pluss byggningen. Men det å sitte på store og dyre tomter er veldig dyrt for en markedsaktør. Tomten er uarbeidende kapital og koster sin egen verdi ganget med renten hvert år (uansett hvordan tomten er finansiert). Å Sitte på en stor tomt i stedet for å selge ut av den raskt med boliger på fordi man forventer at den skal øke i verdi er dermed en dyr form for spekulasjon.
Tror nok de fleste utbyggere vil være best tjent med å selge sine boliger nok så raskt i stedet for å sitte med store mengder passiv kapital bundet opp i tomten.