Kommentarer

Trym Riksen

Her kommenteres temaer som har med kapitalmarkeder, finans og økonomi å gjøre. Det legges spesiell vekt på empiri og menneskers faktiske atferd.

Bolig som businesscase

Norske boliger er priset like høyt i forhold til leie som aksjemarkedet var priset i forhold til inntjening i 2000. Oppfatningen av at aksjemarkedet var en boble på slutten av 1990-tallet er imidlertid omtrent like utbredt som oppfatningen av at boligmarkedet i 2012 er en god investering.

Å vurdere bolig som en businesscase vil for mange fortone seg som i overkant kynisk. Bolig er et sted man bor, etablerer familie, det er et sted man knytter følelser til og som det føles kunstig å betrakte gjennom økonomens kjølige lupe. Drømmeboligen kan man ikke sette en høy nok prislapp på, synes mange å mene.

Denne artikkelen er derfor ikke ment for deg som synes det er kunstig å dra regnestykker inn på et område hvor følelsene bør regjere. Derimot er den skrevet for dem som vandrer i den pekuniære sfæren avskåret fra det følelsesmessige. Målgruppen for denne artikkelen er derfor liten; mange har nok allerede lest mer av den enn de har godt av.

I aksjemarkedet forsøker investoren å ha en formening om en aksje er dyr eller billig. All erfaring forteller oss at det har lønt seg å kjøpe aksjer som er lavt priset i forhold til den løpende inntjeningen. Det samme gjelder for aksjemarkedet som helhet; historisk avkastning har vært høyere i kjølvannet av en periode preget av at aksjekursene har vært lave i forhold til inntjening.

Professor Robert J. Shiller viste en liten gruppe mennesker på slutten av 1990-tallet at prisen på det amerikanske aksjemarkedet var i ferd med å løpe fra foretakenes inntjeningspotensial. I desember 1999 nådde den såkalte «Shiller’s Price-Earnings Ratio», som måler forholdet mellom aksjemarkedets pris og aksjemarkedets inntjening, en alle tiders høy; forholdstallet har i løpet av 130 år aldri vært høyere enn 44,2 og i dag ligger det på 21.

Grafen ovenfor er laget av Shiller og viser utviklingen i det nevnte forholdstallet fra det amerikanske aksjemarkedet. I ettertid er det lett å se toppåret 2000. Siden den gang har ikke aksjemarkedet steget. Shillers tilhengerskare er større i dag enn for ti, femten år siden. Folk er sjelden opptatt av en analytikers metoder, så det er utfallet – det vil si svak aksjeavkastning siden 2000 – som har reddet Shillers karriere. I dag tror jeg de fleste vil være enig i påstanden om at aksjemarkedet var en boble på slutten av 1990- og begynnelsen av 2000-tallet, men de færreste sluttet opp om denne påstanden for ti, femten år siden.

Mens man i aksjemarkedet kan måle aksjens eller aksjemarkedets pris i forhold til inntjening, kan man i boligmarkedet måle boligmarkedets pris i forhold til leieinntekter; foretakets inntjening og utleiers leieinntekter er konseptuelt det samme. Jeg gjorde denne øvelsen, sammenliknet boligpris med leieinntekt, i begynnelsen av desember, men har i ettertid erfart at grafen i artikkelen som regel ble misforstått. Misforståelsene kan beskrives slik:

  1. Trenden i pris/leie-forholdet likner på så mange andre trender man ser i det daglige, for eksempel trenden i en aksjes kurs. Når man ser en graf som likner på andre grafer, blir grafen en del av det flyktige korttidsminnet.
  2. Et forholdstall på 10, 20, 30 eller 40 forteller en ingenting; det er intet logisk tak.

Den første misforståelsen henger sammen med at folk er vant til å observere stigende markedskurser og grafer som trender i én retning. Det er imidlertid ingen teoretisk grunn til å anta at pris/leie-forholdet vil trende veldig langt i den ene eller den andre retningen. Prisen er det en investor betaler for å kjøpe boligen og leien er inntektene hans; det er med andre ord grunn til å anta at pris/leie-forholdet vil svinge, men stort sett innenfor et intervall så lenge verden ikke endrer seg helt.

At forholdstallet mellom pris og leie stiger til både 20 og 30, trenger ikke å bety så mye for den uerfarne analytiker. De fleste finansanalytikere regnet seg frem til at den diskonterte verdien av fremtidig antatte kontantstrømmer overgikk aksjekursene med klar margin i 1999 og 2000. Å regne seg frem til at vi har med en boble å gjøre, er ikke lett. All erfaring tilsier imidlertid at høyere multipler avstedkommer lavere fremtidig avkastning, og vi vet at eksperters evne til å spå om fremtidige kontantstrømmer, er begrenset. For dem som er skeptisk til å vurdere et markeds prising basert på en multippel alene, bør det være enkelt å svare på følgende spørsmål: Når er markedet dyrt; når prisngsmultippelen er 10, 100 eller 1000? Det finnes et tak som slike prisingsmultipler ikke bør gå gjennom, og det gjelder å ha en formening om når prisingen støter mot taket: Det norske pris/leie-forholdet er i dag høyere enn forholdet mellom pris og forventet fortjeneste har vært noen gang i amerikanske IT-aksjer (S&P 500 Information Technology Index), med unntak av en kort periode i 1999-2000 og i 2002 da inntjeningen falt på grunn av resesjonen.

I grafen jeg viste i desember, brukte jeg rådata fra NHH-professor Ola Honningdal Grytten. Disse rådataene forteller oss at forholdet mellom boligers pris og leieinntekter var 27,3 i 2011. For å gjøre denne prisingsmultippelen mer sammenliknbar med Shillers price/earnings-multippel, har jeg gjort justeringer i pris/leie-multippelen:

(a) Jeg har trukket fra leiers utgifter og satt kostnader til ti prosent av leieinntektene. Også Shillers selskapsresultater er til sammenlikning etter kostnader. Kostnadsjusteringen gjør at pris/leie-forholdet stiger fra 27,3 til 30,3.

(b) Jeg har trukket 28 prosent skatt fra leieinntektene. Shillers selskapsresultater er også etter skatt. Skattejusteringen gjør at pris/leie-forholdet stiger fra 30,3 til 42,1.

(c) I tillegg har jeg i likhet med Shiller gjort en snittbetraktning av inntekter. Denne justeringen gjør at pris/leie-forholdet stiger fra 42,1 til 45,9.

Grafen ovenfor viser et Shiller-justert pris/leie-forhold i Norge fra 1880 til i dag. I snitt har dette forholdet vært på 15,3 – som er nøyaktig en tredel av dagens pris/leie-forhold.

I 1999 og 2000 snakket aksjeinvestorene om «Den nye økonomien». En ny økonomi skulle snu opp-ned på gamle sammenhenger, ble det hevdet. Siden den tid har det meste gått galt i forhold til forventningene; veksten har uteblitt og antallet resesjoner har gått opp.

I et rasjonelt marked ville man kanskje konkludert med at boliginvestorene i Norge antar en dramatisk økning i leieinntektene i årene som kommer. Det gjenstår å se om leieinntektene vil mer enn dobles, og som vanlig er det vanskelig å spå om fremtiden. En alternativ forklaring, som ikke baseres på antakelsen om rasjonelle aktører, er at leiemarkedsprisen settes av bruksverdien for å bo et sted, mens eiemarkedet styres av forventninger om ytterligere stigning i tomteprisene. En annen forklaring er at plassering av kapital i boliger er skattegunstig, ikke minst for dem som vil redusere formuesskatten; spørsmålet er imidlertid hvor langt man kan la et slikt behov for lavere skattemessig formue overstyre kjølige beregninger i en businesscase. Renteargumentet bør heller ikke glemmes i denne ufullstendige listen over mulige årsaker til et høyt pris/leie-forhold. De lave rentene gjør det historisk billig å belåne eiendom. Lave renter kan teoretisk forsvare høyere prisingsmultipler, men den empiriske støtten for dette argumentet har vært svak i aksjemarkedet; de siste årene har det tvert om vært slik at lavere renter har sammenfalt med lavere aksjemarkedsmultipler.

Til tross for det faktum at dagens pris/leie-forhold i det norske boligmarkedet er høyere enn pris/fortjeneste-forholdet i amerikanske aksjer i 1999 og 2000, råder oppfatningen om at prisen på norske boliger er lav og at leien er høy. At det er mulig å konkludere slik gitt at pris/leie-multippelen taler for seg, er interessant, for den erfarne aksjeinvestor har jo alltid stått seg på å vurdere nettopp denne enkle brøken, hvor prisen utgjør telleren og inntektene er nevneren. Kanskje boligmarkedet er bakvendtland, hvor brøkregning er byttet ut med sirup og sukkertøy?

Et annet interessant poeng vedrørende prisingsmultiplene i aksjemarkedet og boligmarkedet, er at en aksjeinvestor ikke har mulighet til å kjøpe nevneren i brøken, det vil si inntjening eller «earnings». En som har behov for å bo, har imidlertid valget mellom å kanalisere penger inn i enten telleren eller nevneren i brøken. Sånn sett er kanskje arbitrasjemulighetene mer åpenbare i bolig- enn i aksjemarkedet?

Vi så i forrige uke at det er problematisk å definere bobler på en slik måte at alle kan enes om bobledefinisjonen; den anerkjente finansprofessoren Eugene Fama sa «I don’t even know what a bubble means» og hans Chicago-kollega John Cochrane formulerte sitt syn på bobler slik: «Great, so now you know how to define “bubbles” for me. I’ve been looking for that for twenty years».

En aksjeboble, om den finnes, skiller seg fra en boligboble, om den finnes, ved at man kan bo i en boligboble. Det kan man ikke med en aksjeboble, hvis den da finnes. Det finnes nok verre skjebner enn å leve i en boble. For i bakvendland, der kan alt gå an.

« Previous post
  1. Magnus

     /  23. 01. 2012

    Mange refererer til oljeøkonomien for å forklare de siste årenes spurt i boligprisene. Det er likevel merkelig at ikke det norske folk synes å by opp prisene på den varen som antakelig gjør oss oss så rike i boligmarkedet. For Statoil, Fred Olsen Energy, Aker solutions ligger P/10E sånn ca. mellom 11 -12. Når boligkjøperne er villig til å by opp prisen for å få seg et sted å bo, har det antakelig å gjøre med det Kahneman og Tversky kaller det “availability heuristic”. Venner, kolleger, naboer og media forteller om hvor mye prisene har gått opp. Og så skapes det et emosjonelt og finansielt ønske om å hive seg på boligkarusselen jo før jo heller, så man ikke skal miste den åpenbare oppgangen. Det er som du selv sier deilig å leve i en boble og ingen som lever der ønsker at boblen skal poppe. På aksjemarkedet er det verre. Markedet gikk ned i fjor, og det kan gå ned i år også. “the availability heuristic bidrar således til at aksjemarkedet prises ut fra en god posrsjon frykt, mens boligmarkedet prises ut fra grådighet. Jeg er redd for at den psykologiske komponenten er langt viktigere enn tall her Riksen. Noen vil kalle det bakvendtland, andre vil kanskje si det er menneskelig.

  2. Andreas Hansen

     /  23. 01. 2012

    En veldig fin artikkel.

    Jeg har selv regnet på utallige faktorer for å prøve å forklare de vanvittige prisene som finnes her i landet for tiden, men det lar seg ikke forklare hverken med manglende boligbygging (med mulig unntak av Oslo sentrum), befolkningsøkning eller lavere renter.

    Jeg er enig med Schiller i at kun menneskelig psykologi kan gi de virkelig store boblene, og vi i Norge lever nå i en av tidenes største bobler, spørsmålet er bare hvor fort den sprekker og hva staten kommer til å gjøre for å forhindre det.

  3. Per Arne Skarstein

     /  23. 01. 2012

    Hva hvis boligprisene ikke styres av mulighetene til å tjene penger ved å leie ut boligen, men av hva vi i øyeblikket har råd til.

    Er det noen som har tall på hvor stor andell av inntekten de som bytter bolig bruker på bolig, og hvordan dette har utviklet seg de siste årene.

    For de som bare har en bolig og bruker den til å bo i, så er det vel forholdet mellom inntekt og renter+avdrag som begrenser hvor mye en kan by.

  4. Magnus

     /  23. 01. 2012

    Gjennomsnittlig vil 100 kvm koste deg ca 6 årslønner. Opp fra ca. 2,5 årslønner på midten av 1970-tallet. Legg også merke til den røde linjen i Shillers diagram. Renta har gått ned suksessivt siden Paul Volcker var FED-sjef (the great moderation). Finner du fram diagrammer for kredittvekst hos norske husholdninger fra 1981 og fram til i dag, vil du finne ut at kreditveksten har gått fra ca. 20 % av BNP til knappe 100 % i dag. Driveren for de gode boligprisene er dermed lavere og lavere renter. Som alle sikkert vet har renta blitt senket ytterligere. Forholdene ligger således til rette for ytterligere vekst i boligprisene med mindre sentimentet snur.

  5. admin

     /  23. 01. 2012

    Til Per Arne Skarstein: Du har helt rett i at det er relevant å se på hvor mye en inntekt kan bære av renter+avdrag. Mange har i dag avdragsfrie boliglån de første årene, og da blir evnen til å bære rentene tilsynelatende enda større.
    Poenget med gjennomgangen i artikkelen er å beregne en p/e-multippel for boligmarkedet slik at denne kan settes opp mot p/e-multiplene fra aksjemarkedet. Det er et tankekors dersom all erfaring tilsier at det er ufornuftig å kjøpe aksjer når p/e er over 20, mens alle tror det er fornuftig å kjøpe bolig når p/e-multippelen i boligmarkedet er godt over 40.
    Manges vurdering av boligregnestykket tar ikke høyde for at boligprisen som sådan kan falle. Erfaring tilsier at boligprisene kan falle noen titalls prosent i løpet av få år. Det er ingenting som tyder på at dette er nært forestående i Norge, men vi må ikke glemme at det er vanskelig å spå om fremtiden; fordi det er vanskelig å spå, er det fornuftig å bygge inn sikkerhetsmarginer i det man foretar seg.
    For øvrig betyr det en reversering av borgernes velferd dersom man er nødt til å øke utgiftene til basisgoder som mat og bolig. Landbruksnæringen har med rette blitt kritisert når de viser at folk bruker mindre på mat i dag i forhold til lønnsinntekten. I mange tiår har vi opplevd at folk har mer igjen av lønnen når de har betalt for basisgoder inkl. bolig. Hvis man i 2012 opplever at folk bruker en stadig større del av lønnen til bolig (i realiteten betaler man mer og mer for tomten og ikke bygningen), betyr det at levestandardsutviklingen er truet.

  6. Karl

     /  24. 01. 2012

    Ta en bolig på Løkka som eksempel. 40 kvm. Leiekostnad ca 10.000,-

    Denne får man kjøpt for ca 1.600.000 med felleskost på ca 1.800. Måndlig kostnad for renter pluss felleskost er: (fire prosent rente) 5.333 kr/mnd pluss felleskost 7.133,-

    Kjøper man har man en skattefordel og en fordel ved evt fremtigig verdistigning. Man har også nesten 3.000 og betale avdrag/vedlikehold med. Avdraget bataler man “til seg selv” Renter og felleskost til banken. Klarar man og betale avdrag og samfunnet har inflasjon/lannsvekst vil kostnadene med lønet bli lavere med tiden. Leiekost vil bli indeksregulert.

    Jeg sier ikke at dette er fasiten, men veldig mange gjør dette regnestykket og kjøper fremfor å leie. Det er leieprisen som driver husprisen sammen med renta.

  7. admin

     /  24. 01. 2012

    Til Karl: Du skriver om et eksempel hvor pris/bruttoleie er 13,3 (1.6 MNOK vs 120.000 i årlig leie). Det er under halvparten av det pris/bruttoleie-forholdet som fremkommer i den nasjonale statistikken. Det er klart det finnes ‘value’ i boligmarkedet; det utfordrende er å finne ut når det generelt ikke er ‘value’ og sikkerhetsmarginer igjen.
    For øvrig er den typen leilighet du beskriver gjerne av typen “første hjem”. Fordi man flytter oftere når man er ung, er det verdt å tenke over at en eiendomstransaksjon kan tappe kjøper og selger for til sammen fem prosent (2,5% i dok.avg. og 2,5% i honorar til megler); mye flytting betyr høye ekstrakostnader.
    Det er generelt vanskelig å få en god businesscase ut av noe som prises til en p/e over 20. Hvorfor bolig som en businesscase priset til en p/e på 46 fortsatt er en attraktiv investering, når du kan få kjøpt det globale aksjemarkedet til en p/e på omtrent en fjerdedel av dette, er ikke så lett for meg å se.
    Det kan for øvrig være at vi snakker litt forbi hverandre: Du snakker om et eksempel i Oslo hvor pris/bruttoleie er 13, mens jeg snakker om et slikt pris/bruttoleie-forhold på 27.
    Når det gjelder merknaden din om at en boligeier får med seg eventuell verdistigning, gjelder dette også eventuelt verdifall. I tillegg kommer at verdiøkningen bør måles opp mot lånerenten. Historisk har boligprisene steget ca 1 prosent mindre enn lånerenten (et historisk snitt inneholder både gode og dårlige perioder, og etterkrigstiden har vært en periode med klart mest oppgang), så man bør ta høyde for at lånet vil vokse raskere enn boligen stiger i verdi (rentefradraget gjør regnestykket hyggeligere enn en ren sammenlikning av lånerente vs “normal” prisvekst i boligpriser tilsier). Etter mange år med en boligprisoppgang som har overskygget lånerenten, og folk har blitt vant til å tjene mer penger mens de ser på TV i egen stue enn på eget arbeid og bruke boligen som en kilde til ytterligere låneopptak, er det relevant å reise spørsmålet om våre vaner har endret seg til det bedre i kjølvannet av boligprisoppgangen (som egentlig er mest en oppgang i tomteprisene).

  8. Rektorn

     /  24. 01. 2012

    Fin artikkel, disse skulle vi hatt flere av.

    Alle tekniske indikatorer viser at vi befinner oss i en eiendomsboble, problemet er vel at dette har vært tilfelle i mange år nå. Vi som har ropt “ulv” siden årtuseneskiftet blir derfor ikke hørt lengre. Bobler blir som kjent ikke akseptert før de har sprukket.

    Et interessant momemt er risikoanalysene ved investering i eiendom. Fra egne erfaringer vet jeg at denne er bortimot fraværende for private aktører. Profesjonelle utbyggere gjør imidlertid dette, og det er vel årsaken til at det ikke bygges ut mer. Grunnen til boligmangel er litt som høna og egget; Skyldes boligmangelen for høye priser og problemer med å få solgt nybygg med fortjeneste, eller skyldes de høye prisene andre årsaker til at det ikke er mulig å få bygget nok boliger? Jeg tror den førstnevnte årsaken er gjeldende. Det finnes nok av tomter i Norge og de nye byggtekniske kravene er overkommerlige. Dagens boligpriser er i ferd med å nå en kritisk smerteterskel for kjøperene, og dette er utbyggerene klar over.

    Med dagens situasjon tror jeg derfor omsetningstakten vil reduseres i årene fremover, med en utflating av boligprisene. Risikoen vil imidlertid fortsette å være skyhøy, og ved en ytre negativ påvirkningsfaktor, f. eks. dårligere arbeidsmarked, vil dette føre til at boblen sprekker.

    Ved en boblesprekk har jeg analysert meg frem til et skremmende nedsidepotensial på nærmere 50%. Da ser vi vel starten på en lang depresjonsperiode?

  9. Magnus

     /  24. 01. 2012

    Karl du spekulerer. La oss si at du skal bo på denne ettrommern i tre år og kjøpe deg videre opp. Jeg regner med at du vil ha en litt større leilighet etterhvert. La oss også forutsette at markedet har en annualisert vekst på 10 % over 3 år (ikke urealistisk om vi ekstrapolerer fra de siste årenes boligprisvekst). Da vil du ha tjent 530 000,- fratrukket ca. 100 000, i indirekte kostnader. 430 000,- skapt ut av tynn luft, ikke dårlig. Om du har investert med 15 % egenkapital, har du nesten tredoblet din kapitalbase. De penga vil være gode å ha når du finner deg dame på løkka og kjøper deg en trerommer. Så er spørsmålet hva som vil skje om prisene ikke stiger, og enda verre; hva vil skje om markedet synker. Prisene skal nemlig ikke synke med mer enn 2,9 % annualisert før egenkapitalen din er tapt. Det blir ikke dame av sånt. Alle som spekulerer oppdager før eller siden at veien mellom himmel og helvete er kort. Og i denne sammeneheng er veien til helvete kortere enn veien til himmelen. Det er vel dette finansteoretikere som Riksen kaller et dårlig risk/reward forhold.

  10. Karl

     /  24. 01. 2012

    Riksen skriver: “Prisen er det en investor betaler for å kjøpe boligen og leien er inntektene hans”

    Dette vet jeg ikke helt om jeg er enig i. Prisen en investor betaler er hva råvaren koster å kjøpe. Råvaren er i dette tilfellet penger. Penger er rekordbillig om dagen og det er dette som gjør at boligprisen har skutt i været. Siden 2008 har prisen på penger halvert seg. I samme tid har leieprisen for en to roms økt med 17 % ( jfr ssb leiemarkedsundersøkelsen)

    Det er dette som er den største driveren for boliprisen.

  11. admin

     /  25. 01. 2012

    Til Karl: Du skriver at “råvaren er i dette tilfellet penger” og at “penger er rekordbillig om dagen og det er dette som gjør at boligprisen har skutt i været”. Jeg tror du er inne på noe der. Kreditt er nok en viktig driver for boligprisene. Problemet er at “ufortjente inntekter” (se “unearned increment” på Wikipedia) kan bli til “ufortjente tap”, som igjen kan skape urettferdighet slik at folk taper tillit til samfunnet.

  12. Magnus

     /  25. 01. 2012

    Jeg visste ikke at Statoil, Yara, Telenor eller Storebrand ble mer verdt om jeg kjøper det på kreditt. Og jeg som sliter med disse verdsettelsesmultiplene. Dumme meg. Jeg burde heller ha tenkt på den billige råvaren – penger. Nei dette blir jo bare tøys. Ok, hvis aktiva i all hovedsak prises ut fra gearing i systemet, så må kredittveksten kontinuerlig ekspandere, og renta bør helst være fallende, for at aktivaprisen ikke skal falle. Du bør vite hva du holder på med før du tar sånne “bets”. Husk at gearing er kjempekult i stigende markeder, men kan føre til total implosjon i fallende. I eksempelet med ettrommeren fører et fall på litt under 3 % hvert år i 3 år til tap av all egenkapital.

  13. Arne

     /  25. 01. 2012

    BOBLER – TIL TROSS FOR GOD ØKONOMI OG LAV RENTE

    BOBLE 1 – BÅT

    DN 19.6.2007: Slik investerer du i båt
    Kjøper du riktig båt, får du igjen pengene når du selger den igjen. Se ekspertrådene.
    Bjørn-Egil Mikalsen
    Publisert: 16.03.2007 – 16:25 Oppdatert: 19.06.2007 – 14:55

    Fra nettet:
    http://www.tv2.no/underholdning/broom/bat/naa-faller-prisene-i-baatmarkedet-3535454.html “– Vi har vært nødt til å redusere prisene. Jeg aner egentlig ikke hva som har skjedd. Men fra andre uken i mai var det bare full stopp i bruktbåtmarkedet, sier Anders Topland ved Grimstad Bådsenter til avisen Dagens Næringsliv. … I artikkelen om luksusbåtmarkedet skrev vi blant annet om en Formula 400 som ligger for salg til halv pris av nyprisen som er på over 4,5 millioner kroner. Og båten er ubrukt!”

    BOBLE 2 ??? – FRITIDSBOLIG ???

    http://www.mh.no/forskning/Medieoppslag/Venter-fritt-fall-i-hyttemarkedet-/
    - Det er å mange spådommer rundt bolig- og hyttemarkedet. De fleste av dem er totalt blottet for statistikk og analyse, sukker associate professor Arvid Flagestad.

    BOBLE 3 ??? – BOLIG ???

    http://krogsveen.no/2011/11/tre-av-fire-tror-boligprisene-vil-stige: I oktober sier altså færre enn 1 av 10 at de tror boligprisene komme til å falle ifølge denne undersøkelsen.

    ————————–

    Poenget mitt er psykologien bak prisbevegelser og såkalte “investerings”-beslutninger – nemlig forventingen om hvilken vei prisene går.

    Når siste idiot har kjøpt – så snur det: http://en.wikipedia.org/wiki/Greater_fool_theory

  14. Annan

     /  26. 01. 2012

    Karl: Du regner altså med 0 i årlig vedlikeholdskost og 0 i offentlige avgifter???

    I byleiligheter hvor eier bo (altså ikke utleieleiligheter) blir kjøkken og bad fornyet sånn ca hvert 10 år. Selv et lite bad og et lite kjøkken koster fort 200.000+ å pusse opp. Sier vi at annet vedlikehold kommer på 50.000 og at offentlige avgifter er på ca 500 mnd må du legge på ca 2600/mnd i regnestykket ditt og da er ikke forskjellen så stor. Legger du til grunn at du flytter etter 5 år og dermed må legge til 4,5%*1600000/(5*12)=1200 blir ikke regnestykket ditt like åpenbart.

    Da har du en eierkost på ca 11.000 mnd mot leie på 10.000. Da er du mao avhengig av vekst i boligpriser for at det skal lønne seg…….

  15. admin

     /  26. 01. 2012

    Til Arne: Båteksemplet ditt (“Kjøper du riktig båt, får du igjen pengene når du selger den igjen”) er en klassiker. Takk for tipset.

    DN-artikkelen om båtmarkedet minner meg om de dokumenterte atferdsforskjellene mellom land (med andre ord avdekkes kulturforskjeller) hvor det viser seg at noen folk ønsker en tusenlapp i dag i stedet for 1200 kroner om et halvt år. Våre vaner og kultur betyr mye for verdiskapingen i samfunnet. Hvis folk flest får for vane å tro at selve boligen (dvs. bygningen) og en båt stiger i verdi, er det kanskje ikke så rart at verdiskapingen etter hvert blir lavere enn før?

  16. Karl

     /  26. 01. 2012

    Jeg er helt klar over at jeg forenkler mye og at regnestykket mitt ikke følger “vanlig” økonomisk tankegang. Dette er også en del av poenget mitt.

    De aller fleste boliger i Norge eies av de som bor der. De fleste som skal kjøpe bolig tror jeg gjør regnestykket ganske likt som det jeg har skrevet. De justerer ikke for vedlikeholdskostnader, det justerer ikke for redusert formueskatt, skattfradrag på lånet, hva renten er om 10 år etc… Det kan godt hende dette er “feil måte” og regne på.

    til Magnus: Jeg er helt sikker på at boliger stiger i verdi når renta synker og omvendt. Bolig kan ikke sammenlignes direkte med aksjer. Aksjekursen kan meget lett miste utbyttet sitt og sågar gå i null. En nedbetalt utleiebolig går aldri i null (går konkurs) og avkastningen (leieinntektene/utbyttet) svinger mye mindre enn børsen. Inntektene er således rellativt stabile (leie) utgiftene varierer enormt (i hovedsak er renta den største utgiften)

    Jeg tror på bakgrunn av det jeg har sagt at boligprisene vil fortsette og stige til renta stiger eller leieprisen synker mye. Det er ikke investorer som som drar dette lasset, men vanlige folk som utfra sine meget enkle regnestykker mener det er billigere og eie enn og leie.

    En kan godt si at disse folka er feil og bruker feil tall og forutsetninger i sine regnestykker, at de investerer i en boble,men de er ikke dummere enn høyt utdannede mennesker som jobber med aksjer. De regnet seg i i august frem til at Statoli var verdt 155 kroner og i januar nesten 50% mere. Dette er børsens sikkert best annalyserte selskap og allikevell svinger det så mye (bommer de så mye). Poenget mitt er at det å regne ut hva som er riktig pris på en bolig eller en aksje ikke er lett. Derfor er det ikke lett og vite hva som er en boble og når den sprekker.

  17. Jonas

     /  26. 01. 2012

    Jeg er ikke noen ekspert på eiendom, men jeg tror osloboliger vil fortsette å stige. Er det ingen som tenker på antall inflyttere vs nye boliger? Det bygges mye færre boliger enn det er inflyttere til Oslo, burde ikke det være avgjørende med tanke på prisstigning innenfor ring 3? Og hvis flere slutter å kjøpe og istedenfor vil leie, vil ikke det bety høyere etterspørsel, som igjen vil øke leieprisene?

  18. LuKi

     /  28. 01. 2012

    Flott artikkel.

    Jeg er enig i argumentasjonen og konklusjonen. Det er dog enda en ting som kan forsterke et boligprisfall.

    Fallet vil bli forsterket dersom den norske boligbobla sprekker omtrent samtidig med statsobligasjonsboblen. Når investorene skjønner at USA, Japan, vest Europa vil få problemer med å betale ned på sin statsgjeld samtidig som de skal holde sine pensjon og andre sosiale forpliktelser kommer renten til å stige signifikant, uten at sentralbankene kan gjøre så mye med det.

  19. EK

     /  29. 01. 2012

    Per def må jeg ansees som bolig spekulant da jeg har posisjonert meg med dyr bolig som leies ut for mye penger i tillegg til min egen bolig. Men er det hvert det. Ja, er det enkle svaret.

    Personlig tror jeg nordmenn ikke ser korrekturene og konsekvensene av den voldsomme veksten i Norge AS satt igang av Olje Direktoratet´s strategien for å motvirke det kraftige produksjons nedgangen på Norsk Sokkel. Som et resultat er d nå 25 mindre olje selskap som kjemper for å finne olje. Hvert av disse selskapene generer en voldsom aktivitet ettehvert som de vokser ut av finanskontorene sine til å bli fullverdige opratører.

    Så i utgangspunktet skulle vi sett en utdøende oljenasjon, men istede er vi i kraftig vekst på alle fronter og de nye selskapene begynner å matrialisere seg som en ny kraftig hjørnesten sektor i Norsk næringsliv. Hva har denne med bolig priser å gjøre. Vell tilgangen på finans må være tilstede for å gjennomføre denne kraftige snu oprasjoen på Norsk sokkel. Så når bankene er fulle av penger drypper det på klokkeren, noe vi vanlig boligkjøprer merker når vi går å låner penger og kommer ut av banken med et smil.

    Det eneste som an skape en bolig pris nedgang er om vi begynner å misligholder lånene våre. Så lege vi er i vekst (lav arbeidsledighet) og renten unde kontroll vil ikke dette skje. De neste 25 årene vil vi ivareta våre forpliktelser med banke. Da er banken fornøyd og vi fornøyd med prisen boligen ble kjøpt for i dag.

    Så er vi en vi i en bolig boble? Ja vil jeg si, men vi har også råd til å være der fryktelig lenge.